Eigenbedarfskündigung Muster: Infos, Tipps & Vorlage

Eigenbedarfskündigung Muster und Infos
Die Eigenbedarfskündigung zählt zu den häufigsten Fällen für eine Kündigung durch den Vermieter.

Ein Vermieter kann den Mietvertrag aus verschiedenen Gründen kündigen. So zum Beispiel, weil der Mieter die Miete nicht bezahlt, ständig gegen die Hausordnung verstößt oder die Wohnung verwahrlosen lässt. Ein weiterer, sehr häufiger Grund ist die Eigenbedarfskündigung. Braucht der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für einen nahen Angehörigen, kann er das Mietverhältnis deswegen auflösen. Nur ganz so einfach, wie oft vermutet, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf dann doch wieder nicht durchzusetzen. Welche Regelungen für eine Eigenbedarfskündigung gelten und wie ein Muster für das Kündigungsschreiben aussehen kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Der Mieter hat seine Wohnung schön eingerichtet, sich gut im Viertel eingelebt und ist mit seiner Wohnsituation rundum zufrieden. Doch dann flattert plötzlich die Kündigung ins Haus, weil der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Und auf einmal muss der Mieter nach einer neuen Wohnung suchen.

Diese Situation ist nicht ungewöhnlich. Denn nach Mietrückständen ist die Eigenbedarfskündigung der zweithäufigste Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.

Allerdings kann der Vermieter nicht ohne Weiteres Eigenbedarf anmelden. Vielmehr muss er strenge Voraussetzungen erfüllen und formale Vorgaben einhalten. Andernfalls hat der Mieter gute Chancen, sich erfolgreich gegen die Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Möchte der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen, muss er nachweisen, dass er ein berechtigtes Interesse am Ende des Mietverhältnisses hat. Das ist bei jeder ordentlichen Kündigung so. Und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) begründet Eigenbedarf so ein berechtigtes Interesse.

Braucht der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts, hat er also grundsätzlich einen guten Grund, den Mietvertrag zu kündigen.

Achtung: Der Vermieter kann auch von Anfang an einen befristeten Mietvertrag mit dem Vermieter schließen und die zeitliche Befristung mit Eigenbedarf begründen. In diesem Fall endet der Mietvertrag zum vereinbarten Stichtag automatisch. Eine zusätzliche Kündigung ist dann nicht mehr notwendig.

Andersherum kann der Vermieter aber keinen Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag deswegen vorzeitig auflösen, wenn der Mietvertrag ohnehin schon zeitlich befristet ist.

Für wen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Vermieter kann nicht für jede beliebige Person Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung anmelden. Sofern er nicht selbst in die Wohnung einziehen will, ist der Kreis der zulässigen Personen zunächst einmal auf nahe Angehörige begrenzt. Dazu zählen:

  • Kinder
  • Eltern
  • Enkel
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Stiefkinder
  • Nichten und Neffen
  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern

Außerdem kann der Vermieter Eigenbedarf für Personen geltend machen, die seinem Haushalt angehören. Das kann zum Beispiel eine Haushaltshilfe, eine Pflegekraft oder ein Hausmeister sein.

Angehörige, mit denen Vermieter entfernter verwandt ist, rechtfertigen eigentlich keine Eigenbedarfskündigung. Eine ordentliche Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf ist deshalb bei zum Beispiel

  • Cousins und Cousinen,
  • geschiedenen Ehe- oder Lebenspartnern,
  • Patenkindern,
  • Kindern des Lebensgefährten oder
  • Schwägern und Schwägerinnen

nicht möglich. Allerdings kommt es hier immer auf den Einzelfall an. Denn wenn der Vermieter eine besonders enge Bindung nachweisen kann, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht gänzlich ausgeschlossen.

Wie kann der Vermieter die Eigenbedarfskündigung begründen?

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist nicht nur entscheidend, dass der Vermieter selbst oder eine Person aus seinem sehr nahen Umfeld Bedarf an der Wohnung hat. Vielmehr muss auch die Frage nach dem Warum geklärt sein.

Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nämlich, dass der Vermieter oder sein Angehöriger genau diese Wohnung auch tatsächlich benötigt. Deshalb muss der Vermieter die Eigenbedarfskündigung schlüssig, plausibel und nachvollziehbar begründen. Dabei haben die Gerichte unter anderem folgende Gründe akzeptiert:

  • Wunsch, im Eigenheim zu wohnen, nachdem der Vermieter die Wohnung selbst vor kurzem gekauft hat, damit er aus seiner Mietwohnung ausziehen kann
  • Nutzung der Wohnung als Alterswohnsitz
  • Familienplanung oder Nachwuchs und deshalb größerer Platzbedarf
  • Trennung vom Ehe- oder Lebenspartner
  • Jobwechsel und dadurch beruflich bedingter Umzug
  • Bedarf an einer Ersatzwohnung, weil das eigentliche Haus der Vermieters aufwändig und über einen langen Zeitraum saniert oder umgebaut wird

Aber: Hat der Vermieter mehrere Wohnungen, muss er zunächst prüfen, ob er seinen Eigenbedarf nicht mit einer anderen, vergleichbaren Wohnung decken kann, die frei ist oder demnächst frei wird. Gibt es zwar eine freie Wohnung, kann der Vermieter auf diese Wohnung aber nicht ausweichen, muss er sie dem Mieter als Alternative anbieten.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Eigenbedarfskündigung?

Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Deshalb muss der Vermieter die Kündigungsfrist einhalten. Ihre Dauer richtet sich danach, wie lange das Mietverhältnis bestand. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB muss der Vermieter folgende Fristen einhalten:

  • drei Monate bei einer Mietdauer bis fünf Jahre
  • sechs Monate, wenn das Mietverhältnis seit fünf bis acht Jahren besteht
  • neun Monate, wenn der Mieter seit über acht Jahren in der Wohnung wohnt

Je länger das Mietverhältnis schon besteht, desto mehr Zeit muss der Vermieter dem Mieter also für die Suche nach einer neuen Wohnung einräumen.

Damit die Kündigungsfrist noch im selben Monat beginnt, muss der Mieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats erhalten haben. Übergibt der Vermieter das Kündigungsschreiben später, startet auch die Kündigungsfrist erst im Folgemonat.

Die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung bei einem Eigentümerwechsel

Wurden alle Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann der neue Eigentümer frühestens drei Jahre nach dem Kauf einen Eigenbedarf anmelden. Gleiches gilt, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Wohnung gekauft hat. Hier spielt es dann auch keine Rolle, ob die GbR die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln oder weiterhin als Mietwohnung vermieten will.

In Gemeinden, in denen der Wohnungsmarkt angespannt und der Wohnraum knapp ist, kann die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung sogar zehn Jahre betragen. Diese Regelungen ergeben sich aus § 577a BGB.

Welche formalen Vorgaben muss das Kündigungsschreiben erfüllen?

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter nicht nur vernünftig und nachvollziehbar erklären können, für wen er ausgerechnet diese Wohnung unbedingt braucht. Sondern er muss auch einige formale Vorgaben einhalten. Formfehler können dazu führen, dass die Eigenbedarfskündigung nicht wirksam ist.

Dabei gilt zunächst einmal, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss. Einen Mietvertrag mündlich zu kündigen, ist nicht möglich. Außerdem bedarf die Kündigung der Schriftform. Das heißt: Der Vermieter muss ein Schreiben aufsetzen, das er von Hand unterschreibt und dem Mieter im Original zukommen lässt.

Was die Inhalte angeht, so muss die Eigenbedarfskündigung folgende Angaben enthalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters und des oder der Mieter
  • Person, für die der Vermieter den Eigenbedarf anmeldet; handelt es sich um einen Verwandten, muss der Vermieter das Verwandtschaftsverhältnis angeben. Bei einem entfernten Verwandten muss der Vermieter aufzeigen, wie und warum eine besondere Verbundenheit besteht. Macht der Vermieter Eigenbedarf für einen Haushaltsangehörigen geltend, muss er erläutern, weshalb diese Person dauerhaft zum Haushalt gehört.
  • Erklärung des Eigenbedarfs mit Begründung, warum der Vermieter den Eigenbedarf jetzt anmeldet
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB mit Angabe zu Form und Fristen für einen Widerspruch
  • sofern vorhanden: Nennung von anderen Wohnungen, die frei sind oder werden, mit Begründung, warum diese Wohnungen mit Blick auf den Eigenbedarf nicht geeignet sind. Gleichzeitig muss der Vermieter dem Mieter eine dieser Wohnungen als Alternative anbieten.
  • handschriftliche Unterschrift des Vermieters (oder eines Bevollmächtigten) im Original

Mitunter können auch noch weitere Angaben notwendig sein. Letztlich zählt hier, welche Informationen der Mieter braucht, damit er beurteilen kann, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Und damit der Mieter entscheiden kann, ob er der Eigenbedarfskündigung widersprechen will.

Eigenbedarfskündigung – Muster als Vorlage

In der Theorie klingen die Vorgaben für eine Eigenbedarfskündigung mitunter etwas kompliziert. Damit es greifbarer wird, zeigen wir Ihnen, wie so ein Kündigungsschreiben aussehen kann.

Vermieter
Anschrift

Mieter
Anschrift

Datum

Kündigung des Mietvertrags für die Mietwohnung (Nummer, Anschrift, Lage) wegen Eigenbedarfs

 

Sehr geehrte/r Frau/Herr/Eheleute (Name),

hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis ordentlich und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum … Die Kündigung erfolgt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs.

Zur Kündigungsfrist
Der Mietvertrag wurde am … geschlossen, die Übergabe der Wohnung erfolgte am … Damit besteht das Mietverhältnis seit … Jahren. Nach § 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist daher … Monate.

Begründung der Eigenbedarfskündigung
… (Hier wird nun schlüssig erklärt, für wen und warum der Vermieter die Wohnung braucht, zum Beispiel so: Ich melde den Eigenbedarf für meine Eltern an. Nach einem Sturz, bei dem sich meine Mutter einen Oberschenkelhalsbruch zugezogen hat, ist sie in ihrer Mobilität eingeschränkt und auf einen Rollator angewiesen.

Meinen Eltern ist ihre Selbstständigkeit sehr wichtig. Angesichts ihres Alters von 76 und 79 Jahren möchte ich Ihnen jedoch eine ebenerdige Wohnung in meiner Nähe zur Verfügung stellen.) …

Leider ist keine andere Mietwohnung verfügbar, die ich Ihnen als Alternative anbieten könnte.

Bitte räumen Sie die Mietwohnung zum oben genannten Kündigungstermin und kontaktieren Sie mich, um einen Termin für die Rückgabe der Wohnung zu vereinbaren.

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie gemäß § 574 BGB Widerspruch gegen diese Kündigung einlegen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte für Sie darstellen würde. Sofern Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen möchten, muss Ihr Widerspruch schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, also spätestens am …, vorliegen. Bitte begründen Sie in Ihrem Widerspruch.

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB durch die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache über den … hinaus widerspreche ich schon jetzt.

Ich hoffe auf Ihr Verständnis für meine Entscheidung.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift

Wann kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Es gibt Fälle, in denen der Vermieter zwar ein berechtigtes Interesse an der Eigenbedarfskündigung hat. Aber der Auszug aus der Wohnung würde den Mieter so hart treffen, dass sein Interesse am Fortsetzen des Mietverhältnisses schwerer wiegt als die Interessen des Vermieters.

Der Mieter kann sich dann auf einen Härtefall berufen und gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Das Widerspruchsrecht ergibt sich aus den §§ 574 ff. BGB.

Allerdings reicht es nicht aus, wenn der Mieter einfach nur in der Wohnung bleiben will. Vielmehr muss es schon einen triftigen Grund für den Widerspruch geben. Ein Umzug kann zum Beispiel unter folgenden Umständen unzumutbar sein:

  • hohes Alter
  • Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
  • Schwangerschaft
  • Gefährdung des Schul- oder Berufsabschlusses bei einem Umzug
  • tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld
  • keine finanziellen Mittel

Möchte sich der Mieter auf soziale Härte berufen, muss er schriftlich widersprechen. Das Schreiben muss dem Vermieter dann spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses vorliegen. In seinem Widerspruch muss der Mieter schlüssig erklären, warum ihm ein Umzug nicht zugemutet werden kann. Außerdem kann er verlangen, dass er solange in der Wohnung bleiben kann, wie das in Anbetracht der Umstände angemessen erscheint.

Allerdings wird ein Gericht sehr genau prüfen und abwägen, ob im Einzelfall wirklich eine soziale Härte gegeben ist. Bloß weil ein älterer Mieter schon seit vielen Jahren in der Wohnung wohnt, ist er nicht automatisch ein Härtefall. Genauso reicht das Argument, dass der Mieter kein Geld für einen Umzug hat, nicht aus.

Stellt das Gericht fest, dass die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt war, muss der Mieter ausziehen. Zur Not kann der Vermieter das durch eine Räumungsklage durchsetzen. Und für den Mieter wird es dann noch teurer. Denn er muss in aller Regel auch die Gerichtskosten tragen.

Aber: Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist berechtigt.

Andersherum kann es sich durchaus lohnen, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren. Denn manchmal genügen schon kleine Formfehler und die Kündigung ist gar nicht gültig. Außerdem gibt es durchaus Vermieter, die zwar eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, in Wahrheit den Mieter aber nur loswerden wollen.

Als Mieter sollten Sie deshalb prüfen, ob sich die Wohnung tatsächlich für die Zwecke eignet, die der Vermieter angibt. Möchte er zum Beispiel seinen 85 Jahre alten Vater in einer Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug einquartieren, scheint die Wohnung dafür eher fraglich.

Setzt der Vermieter den angekündigten Eigenbedarf nicht um, können Sie Schadensersatz verlangen. Stellen Sie beispielsweise im Nachhinein fest, dass die Person, die der Vermieter in der Eigenbedarfskündigung genannt hat, nie in die Wohnung eingezogen ist, scheint die Begründung nur vorgeschoben.

Kann der Vermieter dann nicht nachweisen, dass der Eigenbedarf erst im Nachhinein und ohne sein Zutun entfallen ist, muss er Schadensersatz leisten. Dabei können Sie verlangen, dass Ihnen Ihr alter Vermieter die Kosten für den Umzug, die Renovierung und den Makler anteilig ersetzt und die Differenz für die höhere Miete in der neuen Wohnung ausgleicht.

Und noch etwas: Fällt der Grund für den Eigenbedarf noch im Verlauf der Kündigungsfrist weg, muss Ihnen Ihr Vermieter Bescheid geben. Die Eigenbedarfskündigung hat sich dann nämlich erledigt. Hat der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf für seinen Vater geltend gemacht, doch stirbt dieser unerwartet vor Ihrem Auszugstermin, können Sie in Ihrer Wohnung bleiben. Denn die Kündigung ist dadurch gegenstandslos.