Aktualisiert am 25. Juli 2024 von Ömer Bekar, geprüft und gegengelesen von Rechtsanwalt Burkhard Rüscher
Eine Abmahnung im Rahmen eines Mietvertrags ist ein wichtiges Instrument, um Mieter auf Vertragsverletzungen hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit zu geben, ihr Verhalten zu ändern. Unsere Vorlage für eine mietrechtliche Abmahnung wurde von Fachanwälten geprüft und bietet Ihnen eine rechtssichere und klare Formulierung. Nutzen Sie diesen Mustertext, um Ihre Abmahnung professionell und effektiv zu gestalten.
Mustertext für eine Abmahnung im Mietvertrag
hiermit mahnen wir Sie ab, da Sie gegen die Bestimmungen Ihres Mietvertrages verstoßen haben. Konkret geht es um folgenden Vorfall: [Beschreibung des Fehlverhaltens, z.B. unerlaubte Untervermietung, Ruhestörung, nicht gezahlte Miete].
Dieses Verhalten stellt einen erheblichen Verstoß gegen die vertraglichen Vereinbarungen dar und beeinträchtigt das Mietverhältnis sowie die Interessen anderer Mieter.
Wir fordern Sie hiermit auf, das beanstandete Verhalten unverzüglich einzustellen und zukünftig alle vertraglichen Vereinbarungen einzuhalten. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, sehen wir uns gezwungen, weitere rechtliche Schritte gegen Sie einzuleiten, die bis zur Kündigung des Mietverhältnisses reichen können.
Diese Abmahnung wird in Ihrer Mietakte vermerkt.
Mit freundlichen Grüßen,
[Ihr Name]
[Ihr Titel]
[Firma]
Wichtige Hinweise zur Erstellung einer Abmahnung im Mietvertrag
| Punkt | Beschreibung |
|---|---|
| Klarheit und Präzision | Die Abmahnung muss das Fehlverhalten genau und nachvollziehbar beschreiben, einschließlich Datum und Art des Verstoßes. |
| Fristsetzung | Der Mieter muss aufgefordert werden, das Fehlverhalten sofort und dauerhaft zu ändern. |
| Hinweis auf Konsequenzen | Es muss deutlich gemacht werden, dass im Wiederholungsfall rechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses drohen. |
| Dokumentation | Die Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und der Zugang dokumentiert werden, z.B. durch Einschreiben. |
| Rechtsbelehrung | Der Empfänger sollte auf sein Recht hingewiesen werden, Stellung zu der Abmahnung zu nehmen und ggf. eine Gegendarstellung zu verfassen. |
Ebenso wie beispielsweise das Arbeitsrecht kennt auch das Mietrecht die Abmahnung. Die Abmahnung im Mietrecht begründet sich dabei aus dem Mietvertrag und durch die Abmahnung wird der Abgemahnte auf ein vertragswidriges Verhalten hingewiesen. Gleichzeitig wird der Abgemahnte unter Fristsetzung dazu aufgefordert, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder eine bestimmte Handlung auszuführen. Dabei übernimmt die Abmahnung mehrere Funktionen. Zum einen weist sie den Abgemahnten auf sein Verhalten hin, zum anderen benennt sie die drohenden Konsequenzen, falls er der formulierten Aufforderung nicht nachkommt. Gleichzeitig gibt die Abmahnung dem Abgemahnten aber auch die Gelegenheit, sein Verhalten zu ändern und dadurch die angedrohten Folgen abzuwenden.Wann ist eine Abmahnung erforderlich?
Das Mietrecht kennt einige Fälle, bei denen eine Abmahnung ausgesprochen werden muss. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt. Da ein solcher Mietvertrag automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt endet, ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen und eine vorzeitige Beendigung nur durch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Zuvor muss jedoch eine Abmahnung erfolgen, in der dem Abgemahnten eine angemessene Frist gesetzt wird, um den beanstandeten Sachverhalt abzustellen. Erst wenn die Frist ergebnislos abgelaufen ist und auch keine andere Einigung erzielt werden konnte, ist eine erfolgreiche Kündigung möglich. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Pflichtverletzung so gravierend ist, dass ein Fortbestand des Mietverhältnisses unmöglich oder unzumutbar ist. Aus Sicht des Mieters wäre dies beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung so massive Mängel aufweist, dass die Gesundheit akut gefährdet ist. Aus Sicht der Vermieters kann beispielsweise auf eine Abmahnung verzichtet werden, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
►Muster für eine Abmahnung im Zusammenhang mit dem Mietvertrag
Sehr geehrte/r Frau / Herr (Name),
leider sehe ich mich dazu veranlasst, aus folgendem Grund eine Abmahnung gegen Sie auszusprechen:Wie mir Ihre Mitmieter Familie (Name), Familie (Name) und Familie (Name) mitgeteilt haben, üben Sie eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Dazu werden die von Ihnen betreuten Kinder in die von Ihnen gemietete Wohnung (Nummer, Bezeichnung) gebracht und hier zwischen ___ Uhr und ___ Uhr von Ihnen betreut. Dies führt jedoch nicht nur zu einer erhöhten Geräuschkulisse, sondern auch zu einem vermehrten Publikumsverkehr. Die benannten Mitmieter fühlen sich hierdurch massiv gestört.Dieser Sachverhalt entspricht einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache, da Sie diese zu Wohnzwecken, jedoch nicht zu gewerblichen Zwecken angemietet haben. Hinzu kommt die Geräuschbelästigung, die ebenfalls gegen die mietvertraglichen Vereinbarungen verstößt.
Aufgrund unseres langjährigen und bis dahin stets beanstandungsfreien Mietverhältnisses sowie in Kenntnis Ihrer persönlichen Situation, die eine Nebentätigkeit erforderlich macht, sehe ich von sofortigen mietrechtlichen Konsequenzen ab. Sollten jedoch weitere Beschwerden gegen Sie eingehen, werde ich mich gezwungen sehen, das Mietverhältnis zu kündigen.
Mit freundlichen Grüßen,
Unterschrift.
Die häufigsten Gründe für eine Abmahnung im Mietrecht
Abmahnungen von Mietern an Vermieter erfolgen meist, weil die Wohnung Mängel aufweist oder weil sich die Mieter von dem Verhalten anderer Mitmieter gestört fühlen. Vermieter sprechen typischerweise Abmahnungen aus, weil die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, vertragliche Pflichten und Vereinbarungen nicht eingehalten werden oder die Zahlungen von Miete und Betriebskosten unregelmäßig erfolgen oder ausbleiben. Im Unterschied zum Arbeitsrecht kann ein Mieter jedoch nicht verlangen, dass eine Abmahnung für unwirksam erklärt und entfernt wird, wenn er sie für unberechtigt hält. Dies liegt daran, dass eine Abmahnung seine Rechte als Mieter noch nicht verletzt. Der Vermieter kann sich zwar auf die Abmahnung berufen, wenn er im Wiederholungsfall eine Kündigung ausspricht, allerdings muss der Vermieter dennoch beweisen, dass die Vorwürfe zutreffen, wenn der Mieter diese abstreitet.
Die formalen Anforderungen an die Abmahnung
Das Mietrecht schreibt keine bestimmte Form für eine Abmahnung vor. Insofern sind auch mündliche Abmahnungen zulässig und wirksam, im Hinblick auf die Beweiskraft ist eine schriftliche Abmahnung jedoch sinnvoller. Inhaltlich muss die Abmahnung den beanstandeten Sachverhalt möglichst präzise und detailliert beschreiben, damit der Mieter eindeutig erkennen kann, was ihm vorgeworfen wird. Zudem muss die Abmahnung konkret angeben, welche mietrechtlichen Folgen sich ergeben, wenn die Abmahnung erfolglos bleibt. Der Mieter muss also aus der Abmahnung entnehmen können, dass ihm die Kündigung des Mietvertrages droht, wenn er den Aufforderungen in der Abmahnung nicht nachkommt. Wie viele Abmahnungen für eine wirksame Kündigung notwendig sind, ist gesetzlich nicht geregelt. Entgegen der weit verbreiteten Meinung, dass mindestens drei Abmahnungen notwendig sind, ist es vielmehr so, dass in jedem Einzelfall entschieden wird und bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen bereits eine Abmahnung für eine erfolgreiche Kündigung ausreichend sein kann.